本文源自:券商研报精选
1、核心观点：二手房累计成交增速回正，多地首套房贷利率下调
在首套房贷利率动态调整机制下，根据贝壳研究院数据，已有超过30余城首套房最低商贷利率跌破4％，其中首套利率3.7％的城市有四个，我们认为后续更多城市房贷利率存在下调空间，居民购房成本下降或将再次推动提前还贷潮。春节后，长沙降低二套购房首付比，佛山实行认房不认贷，天津考虑放宽二套房认定标准，针对改善需求的政策逐渐出台，我们跟踪的23城二手房累计成交增速回正，二手房市场有望率先企稳回暖。我们预计后续针对刚需和改善的购房需求政策都将持续宽松，当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
2、政策端：房地产贷款增速回落，多城首套房贷利率跌破4％
中央层面：央行数据显示房地产贷款增速回落，房地产开发贷款增速提升。证监会强调要大力推进公募REITs常态化发行，在服务民营经济、中小企业、促进房地产平稳健康发展、支持平台经济等重点领域和薄弱环节，推出更多务实举措。发改委提出充分尊重搬迁人口落户城镇意愿，因地制宜制定具体落户办法，提高户籍登记和迁移便利度，鼓励支持有条件有意愿的搬迁群众进城落户。
地方层面：南宁、珠海首套房按揭利率最低可至3.7％，厦门、福州、长春降至3.8％，天津、沈阳降至3.9％。湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20％、二套30％，长沙二套房首付降至40％。佛山无在供房贷，购房可按首套的首付和利率，洛阳首套房首付降至20％。
3、市场端：商品住宅成交在低基数下同比增长，土地成交面积同比下降
销售端：2023年第5周，全国64城商品住宅成交面积269万平米，同比增加371％，环比增加658％；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1280万平米，累计同比下降33％。全国23城二手房成交面积为130万平米，同比增速3723％，前值-92％；年初至今累计成交面积498万平米，同比增速2％，前值-24％。
投资端：2023年第5周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1358万平方米，成交土地规划建筑面积562万平方米，同比下降86％，成交溢价率为5.8％。一线城市成交土地规划建筑面积22万平方米，同比下降32％；二线城市成交土地规划建筑面积230万平方米，同比下降81％；三线城市成交土地规划建筑面积310万平方米，同比下降89％。
4、融资端：国内信用债发行同比增加
2023年第5周，信用债发行34亿元，同比增加100％，平均加权利率4.72％，环比增加129BPs；海外债发行2.1亿美元，平均加权利率3.67％，环比增加17BPs。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
